不動産特定共同事業契約のクーリングオフ

投資マンションに注意

不動産特定共同事業契約のクーリングオフ

不動産特定共同事業とは

簡単に言うと現物の不動産を資産とするファンドの運用を行う事業のことを言います。

例えば、出資者から入金された資金をもとに何らかの不動産を買い受けてそこで賃貸事業を行う。その収益をファンドの皆様で出資口数に合わせて配当を行っていくなどのイメージとなります。

ただ日弁連などはこの共同事業に対してこのように述べています。

「(1) 不動産特定共同事業は投資商品としての難易度が高い
不動産特定共同事業契約は,民法上の組合契約や匿名組合契約等による。
約款規制は設けられているが,投資商品としての具体的内容(出資条件,契約期間,損益の帰属,費用負担,業者の報酬,利益の分配,出資の価額の返還,譲渡の可否,情報の開示等)は,個々の契約内容による。また,投資対象は不動産事業であるから,対象不動産の価値,不動産事業としての事業計画の妥当性,契約期間満了時における物件売却やリファイナンスの可能性,不動産事業に係るリスクやその影響等に鑑みた投資判断が必要となる。このように,不動産特定共同事業契約は,一般の投資者にとって投資案件としての難易度は相当程度高い。」

というように、事業者は高配当を売りにいろんな勧誘をしてきますが、実際には非常に「難易度の高い」投資商品であるということを啓発しています。

また、実際に投資を行ったが満期を迎えても返金を受けられなかった事例などで、行政処分が行われたり先方の事業者の信用性というものが非常に重要になってくると言えるでしょう。たこ足配当などしてないかなど経理の明瞭か、開示なども非常に大切なこととなってきます。

不動産特定共同事業契約のクーリングオフ

このような難易度の高いものですので、法令でクーリングオフ制度が規定されています。

(書面による解除)

第二十六条 事業参加者は、その締結した不動産特定共同事業契約について前条第一項の書面を受領した日から起算して八日を経過するまでの間、書面により当該不動産特定共同事業契約の解除をすることができる。

2 前項の解除は、その解除をする旨の書面を発した時に、その効力を生ずる。

3 第一項の規定による解除があった場合には、当該不動産特定共同事業者は、その解除に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。

4 前三項の規定に反する特約で事業参加者に不利なものは、無効とする。

とこのように、書面の受領をした日から起算して8日間のクーリングオフの定めがあります。発信主義であることや、強行規定であること、損害賠償や違約金などの請求が禁じられていることなど、他の法令でのクーリングオフ規制を踏まえた規定と言えるでしょう。

不動産特定共同事業のトラブル可能性は?詐欺ではないか?

一概にこの事業者すべてが詐欺ということは断言はできません。まじめに事業を行っている会社も当然あるからです。

そこで、危ない事業者の見極めるポイントをいくつか整理します。

1)高配当をうたっていないか?このご時世で高配当をうたっているところは危ない可能性が高い。

2)会社の歴史が浅い。事業者の信用が何よりも重要なものなので歴史が浅いということはポイントは低くなる。

3)ネットでの評判を調査して悪評が出ていないかどうかをチェックする。

4)現物投資をするわけですが、その不動産については厳密に自分でも調査をしてみること。できれば現場なども見てみる方が好ましい。過去の詐欺事件では、実際の工場が全く稼働してないとかパンフレットだけきれいだったなどの事例があります。

5)多少の配当が出たところで、追加で多額の出資を要求してくるところは危ない。たこ足配当をしているところは最初にうまみを与えて大きく金をだまし取るケースが多くあります。

いずれにせよ不動産特定共同事業は非常に高難度の投資となります。
素人が簡単に加入するようなものではありませんので、勧誘を受けた際や契約を考える際は余剰資金の範囲で行うことでしょう。

なけなしの老後資金などを突っ込むなどは絶対にしてはいけません。

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